悉尼地产周报｜2026年11月6日

进入11月，悉尼业主面对的是更高的现金利率、继续调整的房价，以及仍然谨慎的拍卖市场。租赁端则出现分化：独立屋挂牌租金在最近一个滚动月上升，单位房挂牌租金有所回落。

现金利率升至4.85%

澳洲储备银行于11月3日将现金利率目标上调25个基点至4.85%，并于11月4日起生效。理事会中6票支持加息，3票支持将利率维持在4.60%。

这次决定发生在通胀进一步上升之后。截至2026年9月的12个月，消费者物价指数上涨4.3%，截尾均值通胀年率为3.6%。RBA目前预计，未来一年通胀仍将高于3%，并要到2027年末才有望回到2%至3%目标区间的上沿。

对业主来说，实际需要核对的不只是现金利率本身，还包括贷款机构实际收取的利率、下一次调整日期、固定利率到期日，以及对每月现金流的影响。

悉尼房价10月下跌1.6%

Cotality房价指数显示，悉尼住宅价值10月下跌1.6%，季度下跌4.7%，同比下跌9.4%；住宅中位价值为1,178,959澳元。

这是全市指数，并不是某一套物业的估价。区域、房型、物业状况和附近竞争都会带来明显差异。卖家应以近期同类成交和当前买家询盘为依据，而不是继续锚定过去高点或单一市场标题。

悉尼拍卖略有改善，但整体市场继续转弱

截至11月1日的一周，悉尼最终拍卖清盘率由前一周的41.7%回升至45.1%。当周共有710场拍卖，环比增加14.0%，但同比仍少35.1%。

同期，首府城市综合最终清盘率降至40.7%，为2020年4月以来最低，并连续第七周低于50%。悉尼数据虽有改善，但清盘率仍低于五成，拍卖数量也明显低于去年，说明买家继续择优，成交更依赖定价和谈判。

独立屋与单位房挂牌租金继续分化

SQM Research截至11月4日的周度挂牌租金数据显示，悉尼独立屋为每周1,170.72澳元，滚动月上涨1.5%；单位房为每周743.90澳元，滚动月下降1.0%；综合挂牌租金为每周917.14澳元，上涨0.3%。

这些是挂牌租金，并不等于每套物业最终成交租金。房东应比较真正直接竞争的房源，并把可实现租金与空置风险、物业展示和租客质量一起考虑。

租赁合规重点：宠物同意与家庭暴力保护

新州近期租赁改革需要落实到日常物业管理中。2026年10月2日起，新租约的宠物同意程序作出更新，衔接2025年5月19日生效的一般宠物制度；2026年9月21日起实施的规定，则加强了对家庭暴力受害者的租赁保护。房东应确认物业管理团队使用现行流程处理相关事项，避免沿用改革前的做法。