NSW租赁政策｜10月2日起新租客携宠入住规则

NSW 新一阶段租赁改革已于2026年10月2日生效，改变了新租客携宠物开始租约并及时申请房东同意时的处理方式。

这项变化并不等于租客可以不受限制地饲养任何宠物。它设立了一个受保护的审理期间，也让现有的申请、回复和异议时限对房东及物业管理团队更加重要。

七天申请窗口

新租客可以在签署租约前申请房东同意，也可以在租约签订后提交申请。

如果租客在签订 tenancy agreement 后七天内提交申请，在等待房东书面回复期间，宠物可以留在物业内。申请必须使用规定表格，由所有共同租客联名提交，并交给房东或管理中介。

这会直接影响新租约入住流程。只要申请处于受保护的七天窗口内，宠物在审理期间已经进入物业，并不代表租客绕过了同意程序。

房东仍须在21天内回复

房东必须在收到申请后的21天内，使用规定格式向租客作出书面回复。

回复要说明同意或拒绝。如果附带条件，须列明合理条件；如果拒绝，则须指出法律允许的拒绝理由，并解释为什么该理由适用于这项申请。

如果21天内没有发出合规回复，会被视为房东无条件同意。因此，逾期回复或只作口头、非正式回复，会产生实际合规风险。

拒绝必须依据法定理由

NSW 现有宠物租赁框架仍然适用。房东只能依据《Residential Tenancies Act》允许的理由拒绝，笼统的“不接受宠物”并不足够。

法律允许的情形包括：物业确实不适合该动物、会造成物业内动物数量不合理、饲养方式违反其他法律，或会使房东违反 strata by-law。具体应使用哪项理由取决于实际情况，并应由档案证据支持。

附加条件也必须合理。因为宠物而提高租金、增加 bond 或要求其他形式担保，法律明确视为不合理。Assistance animal 不需要通过这一流程取得房东同意。

拒绝后会发生什么

即使房东拒绝，租客也不需要立即把宠物移走。宠物可以在租客收到回复后的21天内继续留在物业。

如果租客在这21天内向 NSW Civil and Administrative Tribunal 申请挑战拒绝决定，宠物在案件审理期间可以继续留在物业。如果该申请被驳回或撤回，在宠物必须移走前，租客还有额外21天的期限。Tribunal 可审查拒绝理由或有争议的附加条件。

给房东和物业管理团队的实际清单

每一项涉及宠物的新租约，应做到：

1. 记录租约签订日期和收到规定申请表的日期；
2. 确认所有共同租客都已联名申请；
3. 在管理系统中设置21天回复期限；
4. 只按法定拒绝理由评估，并收集相应证据；
5. 检查拟设条件是否符合合理条件规则；
6. 在期限前发出规定格式的书面回复，并保留送达记录；
7. 如拒绝申请，记录租客之后21天的保护期以及可能收到的 Tribunal 通知。

房东不应只依赖租约里的笼统备注或口头指示。规定表格、法定时限和有依据的书面理由，现在都是决定过程的核心。