悉尼地产周报｜2026年11月13日

如果你正准备卖房，本周最值得注意的不是某一个清盘率或房价指数，而是 11月17日——NSW首阶段新低报价格规则开始生效的日期。在悉尼最终拍卖清盘率仍低于五成的市场里，售价判断更需要有清楚的证据，也需要有随市场反馈及时调整的流程。

签代理协议前，先看定价证据

从11月17日起，中介与卖方签订新的住宅销售代理协议前，必须以书面方式告知预计售价或价格区间，并提供该估价合理的证据。中介在确定或调整预计售价时，还必须按规定查找可比成交；在有足够资料的情况下，需要识别出三套最具可比性的物业。

对悉尼都市区物业，第一轮查找范围为物业周边2公里、过去6个月内的成交。比较时还要考虑房型、状况、格局、室内面积、卧室、车位、土地面积和位置等因素。因此，如果一个很高的估价缺乏可比成交支持，业主应在营销开始前问清依据。

售价广告将更明确

11月17日起新发布的住宅出售广告一般须列出售价或价格区间。位于物业上或紧邻物业的售房牌不强制标价；如标价，仍须符合价格规则。线上广告中的价格如不再合规，中介须在一个工作日内采取合理步骤更新或撤下广告。详情见 NSW Fair Trading 官方指引。

新规不代表每套物业都会按广告数字成交，但它要求估价、广告和买家反馈在整个营销过程中保持一致。

悉尼拍卖仍以谈判为主

截至11月8日的一周，悉尼最终拍卖清盘率为 45.2%，共有 692场 拍卖。清盘率与前一周的45.1%基本持平，拍卖量则比去年同期少41.7%。Cotality预计，截至11月15日的一周悉尼将有803场拍卖。

清盘率低于五成、拍卖数量同比明显减少，说明买家仍然谨慎择优。对卖方来说，近期真正可比的成交和当前询盘质量，比笼统的“春季市场”口号更有参考价值。

房价与融资仍是市场背景

Cotality 10月房价指数显示，悉尼住宅价值单月下跌1.6%，季度下跌4.7%，同比下跌9.4%；住宅中位价值为$1,178,959。这是全市指数，并不是某一套物业的估价，但进一步说明售价策略应建立在当下证据上。

RBA现金利率目标目前为 4.85%，自11月4日起生效；下一次货币政策更新安排在12月8日。业主应核对贷款机构实际执行的利率与还款变化，而不是假设所有贷款都会在同一天、以同样方式调整。

租赁数据仅作辅助观察

SQM Research截至11月12日的挂牌租金数据显示，悉尼独立屋为每周$1,175.11，单位房为每周$743.95；滚动月内，独立屋上涨1.6%，单位房下降0.7%。这些是挂牌租金，并不等于每套物业最终成交租金，具体物业仍应以同区直接竞争房源为主要依据。