悉尼租赁市场｜2026年9月

悉尼租赁市场仍然具有竞争性，但最新数据已经显示出两个值得房东重视的变化：租客选择比去年更多，独立屋和单位房的租金走势也正在分化。

这不代表所有区域的租金都在下跌，而是说明错误定价的空间正在缩小，尤其是周边有较多同类竞争的单位房。

可出租房源继续增加

SQM Research 记录的9月悉尼住宅空置率为1.8%，高于8月的1.7%和去年同期的1.3%；可出租住宅增加至13,331套。

比起单月上升0.1个百分点，同比变化更值得关注。租客现在比一年前拥有更多选择，这会影响咨询的紧迫度、申请转化率和找到合适租客所需要的时间。

全市平均租金掩盖了物业类型分化

截至10月12日的30天内，悉尼综合挂牌租金环比上涨0.7%至每周$915.61。独立屋挂牌租金上涨2.3%至$1,159.28，单位房则下降1.0%至$749.18。

由于这些是挂牌租金，只能作为市场信号，不能当作每套物业都能实现的结果。真正有效的比较对象应是户型、状况、车位、景观、楼宇设施和位置都相近的直接竞争房源。

评估租金时要同时计算空置成本

房东需要回答的问题不只是“最高能租多少”，而是“什么租金能在合理时间内实现”。

例如，每周多争取$25，在全年不空置的情况下可增加$1,300收入；但如果因此多空置一周，按每周$750计算，已经会抵消一半以上的增量，还没有计入广告、清洁或其他招租成本。

每套物业的数字不同，但判断方法相同：把更高租金的潜在收益，与出租时间延长带来的实际成本放在一起计算。

招租过程中应持续关注什么

• 当前同类挂牌待租房源和近期实际租赁成交记录；
• 有效咨询，而不是只看平台浏览量；
• 看房人数，以及租客是否反复提出相同的价格或物业状况问题；
• 申请数量、质量和计划入住日期；
• 已挂牌天数和每多空置一周的成本；
• 小型维修或展示问题是否正在降低申请转化率。

终止租约也需要完整证据链

NSW 首份强制 End of Tenancy Survey 收集了超过275,000份房东和中介回复。政府表示，Rental Taskforce 会把房东填写的终止理由与重新挂牌和押金数据进行比对。

如果业主需要终止租约，选择的法定理由、支持文件、通知期限，以及物业之后是否重新出租，都必须保持一致。招租计划不能与前面的合规记录脱节。